BR MALLS - Resultado no 4º trimestre/2017
Desempenho fraco no trimestre
A BR Malls divulgou outro resultado trimestral negativo, em nossa opinião. A maioria dos indicadores operacionais deteriorou-se, indicando que em 2016 a empresa sofreu mais do que seus pares com o cenário macro. Pela primeira vez desde a criação da empresa, o indicador vendas mesmas lojas (SSS) foi negativo em um ano.
Quanto ao desempenho econômico-financeiro, observamos uma melhora no resultado financeiro, mas as margens permaneceram comprimidas e a receita diminuiu em uma perspectiva a/a.
No geral, os números da empresa no 4T16 foram pouco inspiradores, mas esperamos um cenário melhor para 2017, conforme explicado abaixo.
Destaques operacionais.
A taxa de ocupação aumentou 70 pb t/t no 4T16, para 96,2%, levando a uma taxa média de 96% em 2016. As vendas mesmas lojas diminuíram 0,6% no 4T16 e -0,5% em 2016, representando o primeiro declínio anual neste indicador na história da empresa.
O custo de ocupação aumentou 40 pb, para 10,7% das vendas, influenciado pelas maiores despesas de condomínio (salários e reajuste dos fornecedores crescendo acima das vendas).
A inadimplência líquida subiu para 5,5%, revertendo a tendência de baixa em relação aos trimestres anteriores de 2016 (de 5,7%, 4,8% e 3,7%).
O cenário desafiador enfrentado durante o ano passado refletiu-se em um crescimento de vendas fraco (+0,6% a/a) e em uma redução no leasing spread de novos contratos (-31% a/a), levando a uma diminuição de NOI por m2 e no aluguel por m2, que se reduziram em -4,7% a/a e -1,3% a/a, respectivamente.
Desempenho econômico e financeiro.
A receita líquida atingiu R$ 389 milhões no 4T16, uma queda de 3,9% a/a. Em 2016, a receita líquida recuou 5,3%, afetada pela menor taxa de ocupação (-100 pb a/a) e maiores descontos concedidos aos lojistas.
Durante o ano passado, as despesas com vendas aumentaram (+160% a/a), impactadas principalmente pela maior provisão para créditos de liquidação duvidosa.
O resultado financeiro líquido, por sua vez, melhorou 14,5% a/a, para R$ -122 milhões, suportado por uma redução de 32% nas despesas com juros (devido a uma redução de 13% na dívida bruta e queda nas taxas de juros).
Consequentemente, o FFO ajustado diminuiu 9% no 4T16 e 28% em todo o ano. Consideramos esse desempenho como negativo, uma vez que os dados operacionais limitados, juntamente com a maior inadimplência e os descontos concedidos, tiveram um impacto significativo na DRE em 2016.
Conclusão.
Apesar dos números fracos, temos razões para acreditar que o pior pode ter ficado para trás, uma vez que a empresa pode vir a se beneficiar de melhorias, como:
(i) menor taxa SELIC, o que levará a melhoria nos resultados financeiros;
(ii) menor pressão inflacionária, o que deve aumentar o poder de compra dos consumidores e
(iii) maiores níveis de confiança e melhores perspectivas de crescimento do PIB e taxa de desemprego a partir do 2S17.
No entanto, os resultados da BR Malls devem continuar sendo pressionados no curto prazo, refletindo principalmente:
(i) maiores descontos concedidos para manter as taxas de ocupação;
(ii) maior inadimplência e provisão para devedores duvidosos, afetando a DRE; e
(iii) maior exposição ao segmento de renda média (mais afetado pelo cenário de queda em renda e emprego).
Considerando os fatores mencionados, acreditamos que o atual nível de preços da BRML3 deixa pouco espaço para upsides adicionais. Assim sendo, revisamos nosso modelo e estabelecemos um novo preço-alvo de R$ 14,00 por ação para 2017, e mantemos nossa recomendação como Market Perform.
Confira no anexo a íntegra do relatorio de análise dos resultados apresentados pela BR MALLS no 4º trimestre/2016, elaborado por DANIEL COBBUCCI, CNPI, Analista Sênior, GEORGIA JORGE, Senior Analyst, ambos da equipe do BB INVESTIMENTOS.
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