Ocasionada, principalmente pelos reajustes salariais que não acompanhavam a altíssima inflação na época. Para Marco Aurélio Luz, presidente da AMSPA - Associação dos Mutuários de São Paulo e Adjacências, a sua cobrança passou a ser legar a partir 1993. Antes a sua inclusão só valia apenas quando prevista em comum acordo no contrato do SFH - Sistema Financeiro da Habitação.

Já não bastava o mutuário cair em inúmeras ciladas na hora de comprar a casa própria, como as taxas Sati - Serviço de Assessoria Técnica Imobiliária e de interveniência embutidas nos contratos, seja por instituições financeiras, construtoras ou imobiliárias. Agora no financiamento do SFH - Sistema Financeiro da Habitação é inserida a cobrança do chamado CES- Coeficiente de Equiparação Salarial. A taxa consiste no percentual de 15% que é aplicado sobre a primeira prestação com objetivo de equilibrar os reajustes salariais do adquirente do imóvel com as correções monetárias das parcelas, ou seja, diminuir o resíduo ao final do financiamento.

Segundo Marco Aurélio Luz, presidente da AMSPA - Associação dos Mutuários de São Paulo e Adjacências, na verdade, com a inflação sobre controle, não há mais justificativa para a sua inclusão. Então a partir da Lei nº 10.931 de 2004 que pôs fim ao reajuste de prestações pela equivalência salarial, o CES foi definitivamente banido para os novos contratos do SFH já que o PES (Plano de Equivalência Salarial) criado pela Lei nº 8692/1993 ficou revogado. “Muitos dos mutuários estão pagando esse acessório, entre outros, sem que esteja previsto no contrato. Isso é excesso de cobrança dos agentes financiadores, mas, os juízes estão atentos a essa irregularidade”.

Porém, os contratos assinados com base no PES, entre 1993 a 2004, a cobrança do CES é legal sobre a primeira prestação de amortização e não sobre os juros e demais acessórios. Para aqueles que são prejudicados, Marco Aurélio Luz aconselha que procurem a Justiça para reaver a quantia já paga. “A maioria dos mutuários que entraram com ação na esfera judiciária tiveram causa ganha, com base nessa jurisprudência”, diz. E completa: “inclusive os valores deverão ser devolvidos em dobro acrescido de multa e juros diários conforme determina o Artigo 51 do Código de Defesa do Consumidor (CDC)”.

Além das instituições financeiras atribuírem o pagamento do CES sem estar legalmente contratado, elas também estão calculando o percentual sobre a taxa de administração, dos valores totais de amortização e juros, dos seguros MIP - morte ou invalidez permanente e DFI- danos ao imóvel. “Não há justificativa para a incidência desta taxa, pois o seu acréscimo aumenta consideravelmente os encargos mensais nas prestações sem qualquer benefício ao mutuário”, alerta Luz.

Antes de sancionado pela lei de 1993, o CES era regulamentado pelo BNH – Banco Nacional de Habitação que o introduziu em 1969 sem respaldo para seu cumprimento. De qualquer forma, a intenção da cobrança do coeficiente era diminuir o saldo devedor ao final das prestações. Mas a realidade foi diferente: em vez de diminuir o resíduo, ele aumentou consideravelmente, chegando a custar o dobro do valor do imóvel. “Na época, o reajuste das prestações ficava acima do que deveria, além de os juros cobrados serem maiores de 12%, prática contrária do que permitia a Constituição no período”, informa o presidente da AMSPA.

Segundo Marco Aurélio Luz, nos contratos fechados de 1969 até 1993, a inclusão do CES era ilegal, pois não era amparado pela lei. Já nos financiamentos pós-1993 a cobrança passa a ser permitida desde que esteja em cláusula contratual e no quadro resumo do contrato (planilha com descrição dos valores de cada pagamento). “Não vejo nenhum benefício ao mutuário ao onerar em 15% a mais nas suas prestações. Pelo contrário ele vai pagar um valor bem alto ao término das prestações”, explica.

De acordo com Luz também é importante que o comprador fique atento quanto à prescrição do contrato para que não perca o direito de entrar com ação na Justiça para pedir a revisão dos valores cobrados. De acordo com o novo Código Civil de 2002, em vigor desde janeiro de 2003, o pedido de devolução dos valores cobrados a mais pelos bancos prescreve em dez anos. Se o contrato é anterior ao novo Código Civil, o limite é de cinco anos. O direito de pleitear na esfera judiciária conta a partir da data do pagamento da prestação.

Para evitar problemas no financiamento, Marco orienta os mutuários: “antes de fechar o negócio é importante que o adquirente do imóvel se atente aos detalhes e, em caso de dúvida, procure orientação. Em muitos dos casos, como do Coeficiente de Equiparação Salarial, o comprador pode optar pela sua inclusão”, acrescenta.

SERVIÇO:

Os mutuários que se encontram na mesma situação podem recorrer à AMSPA para obter mais esclarecimentos. Os interessados podem entrar em contato pelo telefone (11) 3292-9230 ou comparecer em uma das unidades da entidade com o contrato e os comprovantes do que já foi pago. Endereços e mais informações no site: www.amspa.org.br
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AMSPA (www.amspa.org.br)
Associação dos Mutuários de São Paulo e Adjacências

Pioneira na proteção dos direitos dos donos de imóveis, a AMSPA foi criada em julho de 1991, pelo mutuário João Bosco Brito, com objetivo defender os mutuários contra os abusos de construtoras, cooperativas e instituições financeiras em assuntos relacionados à aquisição da casa própria.

A Associação dos Mutuários atende 18 mil associados na região de São Paulo e adjacências, proprietários com os mais variados tipos de financiamento habitacional, entre eles: SFI – Sistema Financeiro Imobiliário; SFH – Sistema Financeiro da Habitação; COHAB – Companhia Metropolitana de Habitação; CDHU - Companhia de Desenvolvimento Habitacional e Urbano; PAR – Programa de Habitação Popular; além de contratos diretos com construtoras; cooperativas habitacionais e Carteira Hipotecária.

Presidida por Marco Aurélio Luz, a AMSPA possui uma sede, localizada em São Paulo, na praça Dr. João Mendes e mais três subsedes, uma no bairro do Tatuapé, na Capital paulista, as outras duas situadas em Santos e Campinas. Com 19 anos de atividades, a AMSPA já solucionou mais de 9 mil casos judicial ou extrajudicial. Desses, cerca de 80% dos processos tiveram causa ganha já na 1ª instância.

Abril 2011 - Jornalista responsável: Márcia Brandão (MTb 59.938)